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聊聊购买“法拍房”的法律风险

2021-08-04 21:16

所谓法拍房是“法院拍卖房产”的简称。其从法律意义上讲是指当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由司法程序确认后向法院申请强制执行,从而将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价款满足债权。由于“法拍房”一般在拍卖过程中往往会设置一个较低的起拍价,因此“法拍房”在市场上受到了购房人的青睐。

虽然“法拍房”具有一定的性价比,很多人往往认为只要拍下后就可以“高枕无忧”,但从目前实践来看“法拍房”也是具有较大购买风险的。故本文结合目前司法实践,对“法拍房”购买过程中的法律风险进行总结归纳,以期指导广大购房人规避其潜在的法律风险。

一、“法拍房”税费负担过重的问题

法拍房转让过程中,法院往往会在公告中标注税费的负担情况,一般有可能涉及的相关费用为:土地增值税,个人所得税以及房屋本身所需的物业费用(水电费等)。如涉及恶意拖欠上述物业费用等情况则买受人需要负担的费用较多。如房屋为划拨用途,则涉及补缴土地出让金等费用。由于上述费用往往价值较高,如若在拍卖前未能就税费问题进行详细的调查,购房者往往会在成交后缴纳大量的税费,进而导致购买“法拍房”所支付的成本提高。

二、“法拍房”自身存在的瑕疵的问题

由于“法拍房”作为法院强制执行的产物,其原所有权人往往存在资不抵债等情形。因此,该房屋中往往存在着不少瑕疵,具体可以分为以下几个方面:第一,房屋涉及担保、抵押;第二,房屋涉及的租赁;第三,房屋本身的质量瑕疵。

一般来讲,房屋作为不动产,其担保物权以登记为生效要件,故对于拍卖房屋担保风险一般比较容易查清。而对于房屋质量来讲,则可以通过法院组织的实勘进行判定。

但需要特别注意的是,对于房屋租赁情况需要在拍卖前重点核实。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,第230条规定:“出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。据此,在房屋未清空的前提下,房屋可能存在已租赁的情形,影响买受人对房屋的使用。即如若该房屋在查封以前,存在有效的租赁合同,根据买卖不破租赁的原则,该租赁关系对买受人有效,在此情况下不能强制腾退,影响买受人对房屋的使用权。如果该房屋上的“租赁关系”是被执行人虚构的,则买受人需通过诉讼方式撤销该虚构的租赁合同,方能腾退房屋。买受人的权益实现的困难较大。

三、法拍房购房资格的问题

购房资格的审核问题。一般而言,对于“法拍房”的购房资格限制较少,但是在北京、上海等具有购房资格限制的城市,购房资格往往是一个需要重点关注的方面。如北京地区某法院在拍卖公告中规定“拍卖成交后,买受人应在法定期限内向住建部门申请审核购房资格,审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》”。据此,法院在审核竞买人资格时,原则不审核是否具备购房资格,过户风险由竞买人自行承担,因此竞买人需要提前进行了解房屋过户是否需要具备购房资格。

四、法拍房过户的问题

“法拍房”的过户是购房者的最终目的。一般而言,由于商品房的交易规则明确,购房者在拍得房屋后可以顺利过户。但是就北京地区而言,除商品房以外,还存在类型多样的产权属性,如央产房、经济适用房等。这无形中给房屋过户增加了一定的限制条件。

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如若房屋为央产房的话,目前实践中管理形式多样,一般认为央产房不能进行直接的交易。但经检索,存在个别央产房屋存在交易的情况,即需满足:

据此,在购买前需要确定该央产房产权人具体政策,以促成交易。

如若该房屋为经济适用房的话,则根据《经济适用住房管理办法》(国发〔2007〕24号)的规定:第二十九条居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。

五、房屋清退的问题